Enklare regler vid ombyggnad från den 1 januari 2027

Nya regler börjar gälla den 1 januari 2027

Det har fattats beslut om betydelsefulla ändringar i plan- och bygglagen (PBL) i syfte att göra renovering och ombyggnad mer förutsägbart och mindre kostsamt. Ändringarna träder i kraft den 1 januari 2027 och ersätter den nuvarande definitionen av "ombyggnad" med målet att underlätta och sänka tröskeln för att förnya och utveckla befintliga byggnader.

Under en längre tid har fastighetsägare och privatpersoner upplevt att kraven vid ändringar av befintliga byggnader kan bli oproportionerligt höga. Förslagen, som ursprungligen lades fram i proposition 2025/26:180 och sedermera antogs av Sveriges riksdag under våren 2026, syftar till att lösa just detta.

Från ombyggnad till "större byggnadsändring"

En av de mest centrala förändringarna är att det traditionella begreppet "ombyggnad" tas bort ur lagstiftningen. I stället introduceras det mer definierade begreppet större byggnadsändring.

En större byggnadsändring karaktäriseras enligt de nya reglerna av att åtgärderna:

• Kräver bygglov eller anmälan enligt plan- och bygglagen.
• Innebär en stor ekonomisk investering för fastighetsägaren.
• Är så omfattande att hela byggnaden, eller en betydande och avgränsbar del av den, förnyas.

Syftet med den nya definitionen är att skapa en tydlig skiljelinje mellan vanliga underhålls- eller renoveringsåtgärder och sådana genomgripande ändringar som faktiskt motiverar att mer omfattande tekniska krav ställs på byggnaden.

Kraven fokuseras på den del som faktiskt ändras

Huvudregeln i det nya regelverket är att utformningskrav och tekniska egenskapskrav i första hand ska riktas mot den del av byggnaden som faktiskt ändras. Byggnadsnämnderna ska därmed inte kunna kräva att hela byggnaden anpassas till modern standard så fort en begränsad del byggs om.

Kraven kan dessutom anpassas mer flexibelt än tidigare med hänsyn till projektets omfattning, byggnadens befintliga förutsättningar, resurshushållning, samt de viktiga kraven på varsamhet och förvanskningsförbud.

KA-tips: Även om reglerna blir mer flexibla innebär det inte att säkerheten sänks. Kom ihåg att bärförmåga, brandskydd och hälsosamma inomhusmiljöer alltid ska säkerställas, och att du som byggherre bär det slutgiltiga ansvaret under överinseende av din kontrollansvarige. / Ted Nylander, certifierad KA

Följdkrav på hela byggnaden begränsas

Tidigare har omfattande förändringar i en del av en byggnad ofta utlöst så kallade följdkrav på hela huset – till exempel krav på efterinstallation av hiss eller bredband i delar av fastigheten som egentligen inte rörts under entreprenaden. De nya reglerna begränsar i hög grad möjligheten att ställa sådana omfattande följdkrav.

Efter den 1 januari 2027 ska följdkrav utanför den del som faktiskt ändras endast kunna ställas inom ett fåtal uttryckligen angivna områden, exempelvis:

• Om det finns allvarliga brister i bärande konstruktioner eller brandskydd som innebär en betydande risk för människors hälsa eller säkerhet.
• Krav som rör energihushållning och tillhörande värmeisolering.
• Krav om modern bredbandsanslutning eller hållbar mobilitet.

Lättnader för nya bostäder på vindar och i suterräng

För att underlätta tillskapandet av nya bostäder och bättre utnyttja befintliga ytor införs specifika undantag från tillgänglighets- och användbarhetskraven:

• Nya bostäder på vindar: När en ny bostad inreds på en vind behöver tillgänglighetskraven (såsom installation av hiss eller fullständig tillgänglighetsanpassning av trapphus) inte uppfyllas.
• Bostäder i suterräng: Motsvarande lättnader ges när en ny bostad inreds i en suterrängvåning eller källare där golvet delvis ligger under marknivå.

Observera att alla andra grundläggande tekniska krav fortfarande måste uppfyllas. Det innebär att frågor gällande brandskydd, bärförmåga, tillräckligt dagsljusinsläpp, ventilation, fuktskydd samt takhöjd alltid måste utredas noggrant och godkännas.

Fortsatt krav på varsamhet, bygglov och anmälan

De ändrade tekniska kraven innebär inte att åtgärderna är befriade från myndighetskontroll. Om ändringen innebär att en lokal omvandlas till bostad, eller om åtgärden medför väsentliga förändringar av byggnadens planlösning eller yttre utseende, krävs i regel vanligt bygglov eller en anmälan.

Dessutom kvarstår varsamhetskravet och förvanskningsförbudet helt oförändrade för att skydda kulturhistoriska värden i äldre fastigheter. Att anpassa kraven förutsätter alltid en noggrann avvägning mellan moderna behov och byggnadens historiska särdrag.

Skillnaden mellan lagändringen och Boverkets nya byggregler

Det är viktigt att särskilja dessa lagändringar i plan- och bygglagen från Boverkets nya byggregler. Boverkets nya regelverk (Möjligheternas byggregler) trädde i kraft under 2025 och blev fullt tillämpliga efter övergångsperioden den 1 juli 2026. Medan Boverkets föreskrifter styr hur kraven i detalj ska utformas, styr lagändringarna från den 1 januari 2027 framför allt när och i vilken omfattning kraven överhuvudtaget får ställas vid förändring av befintliga byggnader.