Så fungerar potten för lovfria komplementbyggnader (45 och 65 m²)

Den 1 december 2025 trädde uppdaterade regler i kraft som förändrar hur vi beräknar ytan för lovfria byggnader på tomten. Istället för separata regler för olika byggnadstyper tillämpas nu en gemensam, samlad areapott för samtliga lovfria komplementbyggnader och komplementbostadshus. Beroende på om din fastighet ligger inom eller utanför detaljplanerat område uppgår denna pott till antingen 45,0 eller 65,0 kvadratmeter.

Reglerna syftar till att förenkla processen, men det är viktigt att förstå att den totala potten inte automatiskt innebär att du kan uppföra en enskild jättebyggnad. Alla projekt måste fortfarande följa specifika storleksbegränsningar och placeringsegenskaper som regleras i Plan- och bygglagen (2010:900).

Vad innebär potten på 45 eller 65 kvadratmeter?

När du planerar att bygga utan bygglov räknas den sammanlagda byggnadsarean för alla lovfria komplementbyggnader och komplementbostadshus på din tomt ihop i en gemensam pott. Enligt Boverkets vägledning om komplementbyggnader får den sammanlagda lovfria arean uppgå till:

• Högst 45,0 kvadratmeter om fastigheten ligger inom ett område med detaljplan.
• Högst 65,0 kvadratmeter om fastigheten ligger utanför detaljplanerat område.

Denna pott kan fritt fördelas mellan flera mindre komplementbyggnader, såsom ett garage, en bastu eller ett förråd. Den stora begränsningen är dock att varje enskild byggnad också måste hålla sig inom sina egna maxgränser.

En enskild byggnad får inte vara lika stor som hela potten

Det är ett vanligt missförstånd att man kan bygga en enskild byggnad på 45 kvadratmeter inom detaljplan enbart för att potten tillåter det. Det stämmer inte. Den enskilda maxstorleken för en lovfri byggnad är begränsad för att förhindra alltför dominerande inslag på tomterna.

Inom detaljplanerat område

Inom detaljplan får en enskild lovfri komplementbyggnad eller ett enskilt komplementbostadshus ha en byggnadsarea på högst 30,0 kvadratmeter. Eftersom den totala potten är 45,0 kvadratmeter kan du till exempel fördela ytan på följande sätt:

• Ett komplementbostadshus på 30,0 kvadratmeter och ett förråd på 15,0 kvadratmeter.
• Ett garage på 25,0 kvadratmeter och ett tillhörande växthus på 20,0 kvadratmeter.
• Tre mindre uthus på 15,0 kvadratmeter vardera.

Utanför detaljplanerat område

Utanför detaljplan är reglerna något mer generösa. En enskild lovfri byggnad får här ha en byggnadsarea på högst 50,0 kvadratmeter, medan den totala potten är begränsad till 65,0 kvadratmeter. Det möjliggör exempelvis:

• Ett rymligt garage på 50,0 kvadratmeter kombinerat med ett förråd på 15,0 kvadratmeter.
• Ett komplementbostadshus på 40,0 kvadratmeter och ett växthus på 25,0 kvadratmeter.

Certifierad KA Ted Nylander tipsar: "Innan du planerar ditt nya lovfria förråd eller gästhus, kontrollera alltid historiska bygglov på fastigheten. Om en tidigare ägare har sökt frivilligt lov för en friggebod räknas den arean nu av från din gemensamma pott på 45 eller 65 kvadratmeter."

Vad räknas som komplementbyggnad och komplementbostadshus?

En komplementbyggnad är en fristående byggnad som har ett funktionellt samband med huvudbyggnaden och inte är inredd som en självständig bostad. Exempel på sådana är garage, carportar, förråd, växthus, bastubyggnader och gäststugor utan eget kök eller fullvärdig hygienstandard.

Ett komplementbostadshus (ofta kallat attefallshus för permanentboende) är däremot en självständig bostad utrustad för boende, matlagning, hygien och sömn. Båda typerna av byggnader delar på samma pott, och det finns ingen separat pott avsatt enbart för bostadshus. Mer information gällande detta finns på Boverkets sida om komplementbostadshus.

Vilka befintliga byggnader ska räknas in i potten?

När du räknar ut hur mycket ledig yta du har kvar i din pott måste du ta hänsyn till befintliga byggnader på tomten som har uppförts lovfritt enligt nuvarande eller äldre regler. Följande ska normalt räknas av från potten:

• Äldre friggebodar och attefallshus.
• Lovfria garage, förråd eller växthus.
• Byggnader som en gång uppfördes lovfritt men där fastighetsägaren valde att söka ett så kallat frivilligt bygglov.

Byggnader som däremot krävde ordinarie bygglov vid uppförandet (och därmed inte har utnyttjat några lovfria undantag) räknas normalt inte in i din lovfria areapott.

Viktiga villkor som måste vara uppfyllda

Bara för att en planerad byggnad ryms inom din kvarvarande areapott betyder det inte automatiskt att du får bygga den utan lov. Det finns flera andra avgörande faktorer att ta hänsyn till:

• Mindre än huvudbyggnaden: En komplementbyggnad måste till storleken vara underordnad huvudbyggnaden på fastigheten. Om din huvudbyggnad till exempel är en mindre stuga på 25 kvadratmeter kan komplementbyggnaden inte vara större än så, trots de allmänna maxgränserna.
• Höjdgränser: Taknockshöjden får vara högst 4,0 meter inom detaljplan och 4,5 meter utanför detaljplan. Om nockhöjden överskrids krävs alltid bygglov.
• Avstånd till tomtgräns: Byggnaden ska placeras på den funktionella tomtplatsen. Om den placeras närmare tomtgräns än 4,5 meter krävs normalt ett skriftligt och godkänt medgivande från berörda grannar. Detaljer om detta finns på Boverkets sida om placering nära grannar. Vid gräns mot allmän plats krävs alltid bygglov.
• Kulturhistoriska värden: Om din fastighet ligger i ett område med utökat skydd för kulturhistoriskt, miljömässigt eller konstnärligt värdefull bebyggelse kan den lokala detaljplanen kräva bygglov även för mindre komplementbyggnader. Läs mer om detta hos Boverket gällande särskilt värdefulla områden.

Behövs anmälan och startbesked?

Själva uppförandet av en lovfri komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus kräver vanligtvis inte en formell bygganmälan. Däremot kan de tekniska installationerna i byggnaden vara anmälningspliktiga. Exempel på åtgärder som kräver anmälan och startbesked till byggnadsnämnden är:

• Installation eller väsentlig ändring av vatten och avlopp.
• Installation av eldstad, rökkanal eller skorsten.
• Väsentliga ingrepp i bärande konstruktioner eller ändringar som påverkar brandskyddet.

Tänk på att tekniska krav enligt Boverkets byggregler alltid gäller, oavsett om byggnaden kräver bygglov eller inte. Som byggherre bär du ansvaret för att byggnaden är säker, stabil och energihushållande, och vid mer komplicerade projekt eller installationer kan det krävas en certifierad kontrollansvarig som har det slutgiltiga ansvaret för att övervaka och säkerställa att gällande tekniska krav uppfylls.

Så räknar du ut din pott – steg för steg

1. Fastställ detaljplanestatus: Ta reda på om din fastighet ligger inom eller utanför detaljplanerat område. Det avgör om din totalpott är 45,0 eller 65,0 kvadratmeter.
2. Inventera befintliga komplementbyggnader: Gör en lista över alla fristående uthus, gäststugor, friggebodar och attefallshus som finns på fastigheten i dagsläget.
3. Kontrollera historiken: Identifiera om de befintliga byggnaderna har uppförts med stöd av lovfria regler (eller frivilligt lov). Dessa ska räknas av. Byggnader med ordinarie och beviljade bygglov räknas normalt inte med.
4. Mät byggnadsarean: Fastställ byggnadsarean (projektionen på marken) för de byggnader som ska räknas av och summera dem.
5. Beräkna kvarvarande yta: Dra av den summerade arean från din totalpott för att se hur mycket ledigt utrymme du har till ditt nya projekt.
6. Matcha mot maxgränserna: Säkerställ att din planerade nya byggnad inte överskrider 30,0 kvadratmeter (inom detaljplan) eller 50,0 kvadratmeter (utanför detaljplan).

Vanliga frågor om den nya areapotten

Får jag bygga en komplementbyggnad på 45 kvadratmeter inom detaljplan?

Nej, inte utan bygglov. En enskild lovfri komplementbyggnad eller ett komplementbostadshus får vara högst 30,0 kvadratmeter stor inom detaljplan. Areapotten på 45,0 kvadratmeter anger den maximala, sammanlagda ytan om du har flera olika lovfria byggnader på fastigheten.

Räknas gamla friggebodar in i den nya samlade potten?

Ja, friggebodar som har uppförts enligt de äldre lovfria reglerna ska normalt räknas med i den gemensamma areapotten när du beräknar hur mycket utrymme du har kvar för nya lovfria projekt.

Vad händer om jag bygger närmare grannen än 4,5 meter?

Om du placerar en lovfri komplementbyggnad närmare fastighetsgränsen än 4,5 meter krävs det skriftliga medgivanden från samtliga berörda grannar. Om grannarna nekar till placeringen måste du ansöka om vanligt bygglov hos kommunen.

Behöver jag skicka in en anmälan för ett komplementbostadshus?

Själva byggnaden kräver vanligtvis ingen anmälan. Men eftersom ett komplementbostadshus ska vara inrett för boende och därmed kräver exempelvis installation av vatten, avlopp samt ventilation, måste du göra en anmälan till byggnadsnämnden för dessa bitar och erhålla ett startbesked innan arbetet påbörjas.